주택담보대출 고를 때 봐야 할 기준 정리

주택담보대출은 금리 숫자보다 조건 구조를 봐야 합니다. 0.1%보다 중도상환수수료가 더 클 수 있습니다.

가장 먼저 할 일 — LTV·DSR로 얼마까지 되는지부터 확인하세요. 집을 보러 다니기 전에 할 일입니다.

📋 목차

얼마까지 나오나 — LTV와 DSR

두 규제가 동시에 걸립니다. 둘 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도가 됩니다.

규제	내용
LTV	집값 대비 비율. 지역·주택 수·규제 지역 여부로 달라집니다
DSR	소득 대비 갚는 돈의 비율. 기존 대출을 모두 합산합니다
스트레스 DSR	금리가 오를 상황을 가정해 가산합니다. 한도가 줄어듭니다
시세 기준	KB·한국부동산원 시세를 씁니다. 실거래가와 다를 수 있습니다

“아파트 시세보다 대출이 적게 나왔다”는 대개 여기서 갈립니다. 은행은 실거래가가 아니라 공표 시세를 기준으로 보고, 거기에 LTV를 곱한 뒤 DSR로 다시 자릅니다.

금리 방식 고르기

어느 쪽이 유리한지는 앞으로의 금리에 달려 있어 단정할 수 없습니다. 다만 성격은 분명합니다.

방식	성격
변동금리	시장 금리를 따라갑니다. 내려가면 유리하고 올라가면 부담이 커집니다
고정금리	상환액이 예측 가능합니다. 초기 금리는 대체로 조금 높습니다
혼합형	일정 기간 고정 후 변동으로 전환됩니다
주기형	일정 주기마다 금리를 다시 정합니다

“몇 년 안에 갚을 것인가”가 기준입니다. 곧 갚거나 팔 계획이면 변동, 오래 끌고 갈 계획이면 고정 쪽이 마음이 편합니다.

상환 방식이 총이자를 가릅니다

같은 금리라도 방식에 따라 내는 돈이 크게 달라집니다.

방식	특징
원리금균등	매달 같은 금액. 계획을 세우기 쉽습니다
원금균등	초기 부담이 크고 총이자가 가장 적습니다
체증식	초기에 적게 내고 뒤로 갈수록 늘어납니다. 젊은 층 대상 상품에 있습니다
거치기간	이자만 내는 기간. 당장은 편하지만 총이자가 늘어납니다

거치기간은 신중하게 쓰세요. 원금이 줄지 않는 동안 이자는 계속 나갑니다. 소득이 곧 늘어나는 것이 확실할 때만 의미가 있습니다.

만기를 길게 잡으면 좋을까

만기를 늘리면 매달 내는 돈이 줄고 DSR상 한도가 늘어납니다. 그래서 40년·50년 만기 상품이 나왔습니다. 다만 총이자는 크게 불어납니다. 은퇴 이후까지 상환이 이어지지 않는지, 중간에 갚을 여지가 있는지를 함께 보셔야 합니다.

금리 말고 꼭 확인할 것

계약서에서 실제로 돈이 갈리는 부분입니다.

항목	확인할 점
중도상환수수료	면제 시점과 요율. 갈아탈 계획이면 가장 중요합니다
우대금리 조건	급여이체·카드 실적 등. 유지 못 하면 금리가 오릅니다
인지세·설정비	부대비용이 붙습니다
한도 재산정	일정 주기마다 시세를 다시 봅니다
보증 상품 여부	보증료가 따로 붙는 경우가 있습니다

정책 상품을 먼저 확인하세요

조건이 맞으면 일반 상품보다 유리한 경우가 많습니다. 소득·집값·주택 수 요건이 있으니 해당되는지부터 보세요.

구분	대상
보금자리론	무주택 등 요건 충족 시 장기 고정금리
디딤돌대출	생애최초·신혼 등 대상 주택 구입
신생아 특례	출산 가구 대상. 요건이 까다롭지만 조건이 좋습니다
버팀목전세자금	전세 자금. 청년 전용 유형이 따로 있습니다

정책 상품은 요건과 한도가 자주 바뀝니다. 반드시 주택도시기금과 한국주택금융공사에서 현재 기준을 확인하세요.

자주 묻는 질문

은행마다 금리 차이가 큰가요?

기준금리는 비슷하고 우대금리 조건에서 갈립니다. 주거래 은행이 유리한 경우가 많습니다.

대환(갈아타기)이 되나요?

됩니다. 온라인 대환 플랫폼으로도 가능합니다. 중도상환수수료와 부대비용을 빼고도 이득인지 계산하세요.

집주인 동의 없이 전세금 담보대출이 되나요?

상품에 따라 다릅니다. 대체로 통지나 동의 절차가 필요합니다. 상품 설명서를 확인하세요.

2금융권 주담대는 어떤가요?

조건이 안 될 때 선택지가 됩니다. 다만 금리가 높아 총부담을 계산해 보고 결정하세요.

금리인하요구권을 쓸 수 있나요?

가능합니다. 소득 증가나 신용점수 상승이 있으면 신청해 보세요.