청약 가점 계산과 특별공급 종류 정리

청약은 가점제와 추첨제, 특별공급이 따로 돌아갑니다. 어디로 넣을지부터 정해야 합니다.

가장 먼저 할 일 — 청약홈에서 본인 가점을 먼저 계산해 보세요. 여기서 전략이 갈립니다.

가점은 세 항목으로 계산합니다

합이 84점입니다. 계산 방식이 정해져 있어 본인 점수를 정확히 알 수 있습니다.

항목	내용
무주택 기간	만 30세부터(혼인했다면 혼인신고일부터) 계산합니다
부양가족 수	배점이 가장 큽니다. 세대분리 여부가 중요합니다
청약통장 가입기간	오래될수록 유리합니다. 최대 배점이 있습니다

가점을 잘못 적으면 부적격 처리됩니다. 당첨이 취소되고 일정 기간 재당첨이 제한됩니다. 특히 부양가족 계산에서 실수가 많습니다.

부양가족에서 실수가 가장 많습니다

배점이 크다 보니 여기서 갈립니다. 기준을 정확히 아셔야 합니다.

대상	조건
배우자	주민등록이 분리돼 있어도 포함됩니다
직계존속(부모·조부모)	3년 이상 같은 주민등록에 있어야 합니다
직계비속(자녀)	미혼이어야 하고, 만 30세 이상이면 1년 이상 동일 주민등록
손자녀	부모가 모두 사망한 경우 등 제한적으로
제외	주택을 소유한 직계존속은 부양가족에서 빠집니다

부모님이 집을 갖고 계시면 부양가족으로 인정되지 않습니다. 이걸 모르고 점수를 높게 적었다가 부적격이 되는 경우가 많습니다.

가점제와 추첨제

평형과 지역에 따라 비율이 다릅니다. 본인 점수에 따라 노릴 곳이 달라집니다.

구분	성격
가점제	점수 순으로 뽑습니다. 무주택 기간이 긴 분에게 유리
추첨제	운입니다. 가점이 낮은 젊은 층의 통로
비율	전용면적과 규제지역 여부로 달라집니다
1순위 요건	통장 가입기간과 예치금이 있습니다
동일 순위 경쟁	가점이 같으면 추첨으로 가립니다

가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 평형을 노리는 것이 현실적입니다. 무작정 인기 평형에 넣으면 확률이 매우 낮습니다.

특별공급이 확률이 높습니다

일반공급보다 경쟁이 낮은 경우가 많습니다. 해당되는지 꼭 확인하세요. 평생 횟수가 제한되는 유형이 있습니다.

유형	대상
신혼부부	혼인 기간 요건. 소득·자산 기준이 있습니다
생애최초	한 번도 집을 산 적이 없는 경우. 소득세 납부 실적이 필요합니다
다자녀	자녀 수에 따라 배점
노부모 부양	3년 이상 부양 요건
기관추천	중소기업 근로자·장애인·국가유공자 등
청년·신생아	최근 신설된 유형이 있습니다

중소기업 근로자 특별공급은 회사를 통해 추천받는 방식입니다. 개인이 직접 신청하는 것이 아니라 기관 추천 절차를 거칩니다. 재직 요건이 있으니 회사 담당 부서에 문의하세요.

분양가상한제

택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 정하는 제도입니다. 주변 시세보다 낮게 공급되어 이른바 “로또 청약”이 생깁니다. 대신 조건이 붙습니다.

항목	내용
분양가	주변 시세보다 낮게 정해집니다
전매제한	일정 기간 팔 수 없습니다
실거주 의무	직접 살아야 하는 기간이 붙는 경우가 있습니다
재당첨 제한	당첨되면 일정 기간 다시 못 넣습니다
자금조달계획서	제출해야 하는 경우가 있습니다

차익만 보고 넣기 전에 의무 기간을 확인하세요. 실거주 의무가 있으면 전세를 놓아 잔금을 치르는 방법이 막힙니다. 자금 계획이 안 맞으면 오히려 부담이 됩니다.

어디서 신청하나

공급 주체에 따라 창구가 다릅니다.

창구	대상
청약홈	민간·공공 분양 대부분
LH청약플러스	LH 공급 임대·분양
SH·지방공사	해당 지역 공급
마이홈포털	내가 받을 수 있는 유형 조회

LH 물량은 청약홈이 아니라 LH청약플러스에서 신청합니다. 두 곳을 모두 확인하셔야 놓치지 않습니다.

당첨 뒤가 더 중요합니다

자금 계획이 안 되면 포기해야 합니다. 계약금과 중도금, 잔금 시점이 정해져 있습니다.

단계	확인
계약금	당첨 직후 필요합니다. 대개 분양가의 10~20%
중도금	중도금 대출이 되는지가 관건입니다
잔금	입주 시점. 주택담보대출로 충당합니다
DSR	잔금 대출이 DSR에 걸리는지 미리 계산하세요
포기 시	재당첨 제한이 걸립니다
옵션비	발코니 확장 등은 별도입니다

중도금 대출이 막히면 계획이 무너집니다. 분양가와 규제에 따라 대출 가능 여부가 달라지니, 넣기 전에 자금 흐름을 계산해 두세요.

공공분양과 민영분양은 기준이 다릅니다

같은 “청약”이라도 뽑는 방식이 다릅니다. 본인 상황에 맞는 쪽을 노리셔야 합니다.

구분	기준
민영주택	가점제 + 추첨제. 예치금 기준이 있습니다
공공주택(일반)	납입 횟수와 총액이 중요합니다. 가점제가 아닙니다
공공 특별공급	유형별 요건과 배점표가 따로 있습니다
소득·자산 요건	공공은 대체로 있고 민영은 특별공급에만 있습니다
신혼희망타운	별도 유형으로 운영됩니다

공공주택은 매달 꾸준히 넣은 사람이 유리합니다. 한 번에 큰돈을 넣는다고 되지 않고, 인정되는 월 납입액에 상한이 있습니다.

청약통장 관리

오래 두는 것 자체가 점수입니다. 다만 몇 가지 알아 두실 것이 있습니다.

항목	내용
가입기간	가점 항목입니다. 일찍 만들수록 유리합니다
예치금	지역·평형별 기준이 있습니다. 청약 전까지 채우면 됩니다
납입 횟수	공공주택은 납입 횟수와 금액을 봅니다
소득공제	연간 납입액 일부를 소득공제받습니다
해지	해지하면 가입기간이 사라집니다. 신중하게
명의 변경	제한적으로만 가능합니다

공공주택은 민영과 기준이 다릅니다. 민영은 예치금, 공공은 납입 횟수와 총액을 봅니다. 목표에 맞춰 관리하세요.

자주 묻는 질문

내 가점을 어떻게 계산하나요?

청약홈에 계산기가 있습니다. 부양가족 기준을 꼼꼼히 보세요.

부적격이 되면 어떻게 되나요?

당첨이 취소되고 일정 기간 재당첨이 제한됩니다.

소득 기준은 어떻게 되나요?

유형마다 다르고 자주 바뀝니다. 공고문을 확인하세요.

청약통장을 오래 넣기만 하면 되나요?

가입기간 외에 예치금 기준도 있습니다. 지역·평형에 따라 다릅니다.

특별공급과 일반공급을 같이 넣을 수 있나요?

같은 단지에 각각 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 공고를 확인하세요.

부모님 집이 있으면 무주택이 아닌가요?

세대 분리가 되어 있다면 본인은 무주택일 수 있습니다. 다만 부모님은 부양가족에서 빠집니다.

당첨되면 꼭 계약해야 하나요?

포기할 수 있지만 재당첨 제한이 걸립니다. 자금 계획을 먼저 세우세요.