전세사기 피하는 계약 전 확인 절차

전세사기는 계약 전에 거의 다 걸러집니다. 도장을 찍은 뒤에는 방법이 크게 줄어듭니다.

가장 먼저 할 일 — 등기부등본부터 떼세요. 인터넷등기소에서 몇 백 원이면 봅니다.

계약 전 반드시 확인할 것

순서대로 확인하시면 대부분의 위험이 걸러집니다. 하나라도 건너뛰지 마세요.

항목	보는 법
등기부등본	근저당·가압류·신탁이 있는지. 인터넷등기소에서 확인
선순위 보증금	다가구라면 나보다 앞선 세입자가 얼마나 있는지
건축물대장	불법 건축물이면 대출과 보증이 막힙니다
집주인 신분	등기부상 소유자와 계약 당사자가 같은지
세금 체납	집주인의 국세 체납은 보증금보다 앞설 수 있습니다
시세	매매가 대비 전세가가 지나치게 높지 않은지
중개사	등록 여부와 공제증서를 확인하세요

신탁등기된 집은 특히 조심하세요. 소유자가 아니라 신탁회사의 동의가 있어야 하는 경우가 있고, 없이 계약하면 보증금을 못 받을 수 있습니다. 등기부 갑구에 ‘신탁’이라고 적혀 있으면 반드시 확인하셔야 합니다.

집주인 세금 체납 확인하기

잘 알려지지 않았지만 중요합니다. 국세는 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있어, 체납이 크면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받습니다.

방법	내용
계약 전	집주인 동의를 받아 미납국세 열람을 요청할 수 있습니다
계약 후	임차인은 동의 없이도 열람할 수 있는 제도가 있습니다
열람처	세무서(국세), 지자체(지방세)
거절하면	이유를 물어보세요. 꺼린다면 다시 생각해 볼 일입니다

계약서에 “체납이 있으면 계약을 해제한다”는 특약을 넣어 두시는 방법도 있습니다.

위험 신호

하나라도 걸리면 다시 보셔야 합니다. 여러 개가 겹치면 그 집은 피하시는 편이 좋습니다.

신호	의미
매매가와 전세가가 거의 같다	깡통전세. 집값이 떨어지면 못 돌려받습니다
시세보다 크게 싸다	이유가 있습니다. 반드시 확인하세요
집주인이 계속 바뀐다	등기부의 소유권 이전 이력을 보세요
대리인만 나온다	위임장·인감증명서를 확인하고 소유자와 통화하세요
계좌가 소유자 명의가 아니다	절대 입금하지 마세요
보증보험이 안 된다고 한다	가입이 안 되는 집이라는 뜻입니다
계약을 서두른다	오늘 안 하면 나간다는 말은 흔한 압박입니다

계약할 때

특약 한 줄이 보증금을 지킵니다. 구두 약속은 소용이 없습니다.

항목	내용
특약	“잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다”를 넣으세요
대출 특약	대출이 안 나오면 계약을 해제한다는 조항
입금	반드시 소유자 명의 계좌로
중개	공제증서와 중개사 등록을 확인하세요
잔금 직전	등기부를 다시 한 번 떼어 보세요
영수증	계약금·중도금·잔금 모두 기록을 남기세요

계약 시점과 잔금 시점 사이에 근저당이 잡히는 수법이 있습니다. 잔금 당일 아침에 등기부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

이사 당일에 할 일

이것을 미루면 순위가 밀립니다. 하루 차이로 보증금을 잃는 경우가 실제로 있습니다.

절차	이유
전입신고	대항력이 생깁니다. 다음 날 0시부터 효력
확정일자	우선변제권이 생깁니다
점유	실제로 살고 있어야 보호받습니다
보증보험 가입	전세보증금반환보증
짐 옮기기	점유를 증명하는 요소가 됩니다

전입신고 효력은 다음 날 0시부터입니다. 그 사이에 근저당이 잡히면 순위에서 밀립니다. 그래서 위의 특약이 필요합니다. 정부24에서 온라인으로도 가능합니다.

보증금 반환 보증

집주인이 못 돌려줄 때 기관이 대신 지급하는 제도입니다. 보증료가 들지만 보증금 규모를 생각하면 저렴합니다.

항목	내용
취급 기관	HUG(주택도시보증공사)·HF(주택금융공사)·SGI(서울보증)
가입 요건	주택 유형·보증금 한도·선순위 채권 기준이 있습니다
보증료	보증금과 기간에 따라 산정됩니다
보증료 지원	지자체가 청년·신혼에게 지원하는 사업이 있습니다
가입 시기	계약 후 일정 기간 안에 가입해야 합니다

가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하시는 편이 좋습니다.

문제가 생겼다면

혼자 해결하려 하지 마시고 공적 창구를 쓰세요. 대부분 무료입니다.

기관	내용
전세피해지원센터	상담과 법률·금융 지원 연계
대한법률구조공단(132)	무료 법률 상담
주택도시보증공사	보증 이행 청구
경찰(112)	사기 정황이 있으면 고소
임차권등기명령	이사를 가야 할 때 대항력을 유지하는 절차
지급명령	소송보다 간단한 절차입니다

보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력이 사라집니다. 반드시 임차권등기명령을 먼저 하시고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요.

보증금을 최대한 낮추는 것도 방법입니다

보증금이 클수록 위험도 큽니다. 반전세나 월세로 조정하면 떼일 금액 자체가 줄어듭니다.

방식	특징
전세	월 지출이 없지만 목돈이 묶입니다. 위험이 가장 큽니다
반전세	보증금을 줄이고 월세를 냅니다. 위험이 줄어듭니다
월세	보증금이 가장 작습니다. 월 지출이 큽니다
월세 세액공제	연말정산에서 돌려받습니다. 요건 확인하세요
전환율	보증금↔월세 전환 기준이 정해져 있습니다

월세는 연말정산 세액공제 대상입니다. 소득과 주택 요건이 맞으면 적지 않은 금액이 돌아오니, 단순 비교할 때 이 부분도 넣어 계산하세요.

계약 만료가 다가오면

돌려받는 과정에서도 챙길 것이 있습니다.

시점	할 일
만료 6개월~2개월 전	갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하세요
통지 방법	문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로
미통지 시	묵시적 갱신이 되어 계약이 연장될 수 있습니다
보증금 미반환	임차권등기명령 후 이사
갱신요구권	조건이 되면 계약을 연장할 수 있습니다

통지 기한을 놓치면 자동으로 계약이 갱신됩니다. 달력에 표시해 두세요. 문자 한 통이라도 기록으로 남겨 두시는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 떼나요?

인터넷등기소에서 바로 열람할 수 있습니다. 수수료가 적습니다.

전입신고와 확정일자를 같이 하나요?

같이 하세요. 주민센터나 정부24에서 한 번에 처리됩니다.

보증보험은 꼭 들어야 하나요?

의무는 아니지만 권합니다. 보증료 지원 제도가 있습니다.

집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?

대항력이 있으면 새 집주인에게 그대로 승계됩니다.

다가구는 왜 더 위험한가요?

나보다 앞선 세입자들의 보증금이 먼저 변제되기 때문입니다.

월세도 확정일자를 받아야 하나요?

받으세요. 보증금이 있으면 똑같이 보호가 필요합니다.

중개수수료는 얼마인가요?

보증금 구간별 상한이 정해져 있습니다. 지자체 누리집에서 확인하세요.