종부세 개편안 발표, 실거주 여부가 세금 가른다

내가 살고 있는 집 한 채뿐인데 세금 폭탄을 맞게 되는 건 아닐까 걱정되시나요? 이번 2026년 부동산 세제개편안은 ‘진짜 실거주하고 있는가’에 따라 세금의 희비가 완전히 엇갈리도록 설계되었습니다. 고가 주택 보유자와 은퇴자들의 셈법이 복잡해진 지금, 나에게 적용될 세금 변화를 선제적으로 점검해 보셔야 합니다.

실거주와 비거주, 이번 종부세 개편안으로 무엇이 달라지나요?

정부는 비거주 목적의 주택 보유를 억제하고 거주 중심의 시장을 정착시키기 위해 종부세 체계를 대폭 개편했습니다. 실거주 1주택자는 종부세 기본공제액이 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 시가 20억 원 상당까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 시가 32억 원 안팎까지는 세금 변동이 거의 발생하지 않도록 배려했습니다.

반면 비거주 1주택자는 기본공제액이 12억 원에서 9억 원으로 축소되며, 장기보유특별공제 역시 거주 공제 중심으로 전환됩니다. 이에 따라 실제 거주하지 않는 1주택자(60세, 10년 보유 기준)의 종부세는 2028년까지 현재의 약 4배 수준으로 급증할 수 있습니다.

경제돋보기 판단: 이번 개편은 전세보증금을 끼고 주택을 매입하는 갭투자 등 투자 목적의 비거주 수요를 차단하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 조치로 해석됩니다.

고가 주택과 다주택자에게 적용되는 새로운 세율과 공제 비율은?

종부세 과세 체계가 기존 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액’ 기준으로 전환되며 고가 주택에 대한 과세가 한층 무거워집니다. 과세표준 6억~12억 원(시가 약 32.2억~44.5억 원) 구간의 세율은 주택 수와 상관없이 기존 1%에서 1.3%로 인상됩니다.

1·2주택자의 과세표준 12억~25억 원(시가 약 44.5억~71억 원) 구간 세율도 현재 1.3%에서 단계적으로 올라 2028년에는 다주택자와 동일한 2% 세율이 적용됩니다. 종합부동산세 공정시장가액비율 역시 1주택자는 70%, 다주택자는 2028년까지 80%로 단계적 인상됩니다.

구분	거주용 1주택자	비거주용 1주택자	다주택자
종부세 기본공제액	14억 원 (확대)	9억 원 (축소)	가액별 차등 적용
공정시장가액비율	70%로 인상	70%로 인상	2028년까지 80%로 인상
장기보유특별공제	거주 공제 유지	보유 공제 폐지, 거주 중심	거주 공제로 전환

고령층과 다주택자를 위한 양도세 완화 및 퇴로 방안은?

정부는 세금 부담이 커진 고가 주택 보유자와 고령층이 집을 정리할 수 있도록 한시적이고 조건부인 양도소득세 완화 대책을 마련했습니다. 10년 이상 실거주한 1세대 1주택자가 30억 원 이하의 주택을 매도할 경우, 양도세 기본공제 한도가 기존 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대됩니다. 다주택자에 대한 양도세 중과 역시 2028년까지 한시적으로 완화됩니다.

수도권에서 5년 이상 거주한 65세 이상 1주택자가 지방으로 이전할 때는 파격적인 양도세 감면 혜택이 주어집니다. 내년(2027년) 이전 시에는 양도세의 50%(최대 5억 원), 2028년 이전 시에는 30%(최대 3억 원)를 공제받을 수 있습니다.

예시: 서울 압구정동에 10년 이상 실거주한 65세 은퇴자 C씨가 시가 28억 원 상당의 주택을 처분하고 지방으로 이주할 계획을 세운다면, 개편된 양도세 기본공제 2,500만 원 혜택과 함께 최대 5억 원 한도의 지방 이전 감면 혜택을 동시에 적용받아 매도 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

이번 세제개편안이 부동산 시장에 미칠 영향과 한계는 무엇인가요?

전문가들은 보유세 부담이 가중됨에 따라 고가 주택 보유자들이 매물을 내놓을 가능성이 크다고 전망합니다. 세법 개정안이 발표된 2026년 8월, 그리고 내년 보유세 과세기준일 직전인 2027년 5월 말과 내년 말까지 총 세 차례에 걸쳐 매물 출회 시기가 형성될 것이라는 분석이 나옵니다.

그러나 일각에서는 양도세와 취득세 등 거래세 인하 대책이 미흡한 상태에서 보유세만 올릴 경우 ‘매물 잠김 현상’이 심화될 수 있다고 지적합니다. 한국의 부동산 관련 세금이 GDP의 약 3.0%로 OECD 평균(1.6%)의 두 배에 달하는 상황에서, 비거주 1주택자에 대한 징벌적 증세가 전세 공급 감소나 세 부담의 임차인 전가로 이어질 수 있다는 우려도 제기됩니다.

경제돋보기 판단: 다주택자 양도세 중과를 다시 유예하면서 정책의 일관성 논란이 일 수 있는 만큼, 거래세를 합리적으로 낮추고 민간 재개발·재건축 활성화 등 공급 확대가 신속히 병행되어야 매물 유도 효과가 극대화될 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

종부세 개편에 따른 나의 자산 체크포인트

✅ 보유 주택의 실제 거주 기간이 장기보유특별공제 혜택 기준(거주 공제 중심)을 충족하는지 확인하기

✅ 수도권 거주 고령자(65세 이상)인 경우, 2027~2028년 지방 이전 계획에 따른 양도세 감면 혜택(최대 5억 원) 적용 여부 계산하기

✅ 10년 이상 실거주한 1주택자인 경우, 30억 원 이하 주택 매도 시 양도세 기본공제 확대(2,500만 원) 혜택 활용 가능 여부 검토하기

✅ 다주택자의 경우 2028년까지 유예되는 양도세 중과 완화 시기를 고려하여 최적의 매도 타이밍(2026년 8월, 2027년 5월 말 등) 저울질하기

이번 부동산 세제개편안은 거주와 비거주 여부에 따라 세 부담 차이가 극명하게 갈리는 만큼, 본인의 거주 요건을 철저히 분석해 자산 관리 전략을 세우셔야 합니다. 더 자세한 맞춤형 세무 정보가 필요하시다면 본 블로그를 즐겨찾기 하시고 최신 정책 동향을 빠르게 받아보세요!