공동명의 vs 단독명의, 2028년 종부세 누가 더 낼까?

2026년 8월 17일, 정부의 8·3 부동산 세제개편안 발표 이후 주택 소유자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 1주택자들은 공동명의와 단독명의 중 어떤 방식이 절세에 유리할지, 그리고 변화하는 세금 기준에 어떻게 대응해야 할지 촉각을 곤두세우고 있습니다. 2028년 완료될 종합부동산세 개편과 양도소득세 변화는 실거주 1주택자의 세 부담을 크게 좌우할 전망입니다.

2028년, 1주택 공동명의가 유리한 조건은 무엇인가요?

2028년 종합부동산세 개편이 완료되는 시점에는 아파트 시가 26억 원까지는 단독 명의보다 부부 공동명의가 납세자에게 유리한 것으로 파악됩니다. 이는 공동명의 시 세금 부담이 줄어드는 효과를 볼 수 있기 때문입니다.

반면, 모든 경우에 공동명의가 유리한 것은 아닙니다. 만약 80% 공제를 인정받는다고 하면, 조정지역 아파트에 사는 경우 시가 28억~46억 원 구간에서는 단독명의가 공동명의 1주택 부부보다 유리한 것으로 나타납니다. 예시: 홍씨 부부가 1주택자로 등록해 80% 공제받으면 종부세는 67만 원 정도로 줄어들어 공동명의 때보다 45만 원 정도 적게 낼 수 있습니다.

8·3 세제개편안, 무엇이 달라지고 누구에게 영향을 미치나요?

정부의 8·3 부동산 세제개편안은 세금 부과 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택가액 및 실제 거주 여부’로 전환하는 것을 핵심으로 합니다. 이러한 변화는 실거주 1주택자의 세 부담은 완화하고 비거주 및 다주택자의 부담을 강화하는 방향으로 진행됩니다.

특히 고가 주택 보유자가 많은 서울 강남권에서는 이번 세제개편이 보유·거래 단계 세 부담에 직접적인 영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 강남구와 서초구 등 자치구들은 종합부동산세와 양도소득세 변화에 대한 주민들의 문의가 늘자 세무 지원과 의견 수렴에 나섰습니다. 예시: 장기간 한 주택에 거주한 서초구 주민들은 세 부담 증가와 재산권에 대한 우려를 표명하며 자치구에 의견을 전달하고 있습니다.

장기 거주 1주택자, 종부세 절세를 위해 무엇을 확인해야 할까요?

이번 세제개편으로 양도소득세 중과가 한시적으로 완화되지만, 장기보유공제는 제외됩니다. 대신 보유 기간보다 거주 기간을 더 중요하게 보는 ‘장기거주소득공제’로 전환됩니다. 따라서 단순히 주택을 오래 보유하는 것만으로는 절세 혜택을 온전히 받기 어려울 수 있습니다.

2028년부터는 주택가액에 따라 세율이 인상될 예정이므로, 본인의 주택 가액과 실거주 여부를 면밀히 검토하여 최적의 세금 전략을 세우는 것이 중요합니다. 특히, 고가 주택 매물이 증가세를 보이고 있어 매매 계획이 있다면 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

강남권 자치구들의 세제개편 대응, 주민들은 어떻게 참여할 수 있나요?

서울 강남권 자치구들은 8·3 부동산 세제개편안에 대한 주민들의 우려를 해소하고 대응 방안을 모색하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 서초구는 정부의 ‘2026년 부동산 세제개편안’ 입법예고에 맞춰 8월 19일까지 구민 의견을 접수하여 재정경제부에 전달할 예정입니다. 또한, 서초문화예술회관 등에서 8월 25일부터 9월 9일까지 총 세 차례 세무설명회를 개최합니다.

강남구 역시 9월 18일 강남구민회관에서 구민 500명을 대상으로 ‘부동산 세금 구민 설명회’를 엽니다. 국세청 및 기획재정부 세제실 출신 전문가가 강연을 맡아 실제 사례 중심으로 세 부담 변화와 대응 전략을 설명할 예정입니다. 주민들은 각 구청 홈페이지나 동주민센터를 통해 의견을 제출하거나 설명회에 참여할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 2028년 종부세 개편 후, 1주택자에게 공동명의가 무조건 유리한가요?
A1: 아닙니다. 아파트 시가 26억 원까지는 공동명의가 유리하지만, 조정지역 내 28억~46억 원 구간에서는 단독명의가 유리할 수 있습니다.

Q2: 8·3 세제개편안으로 인해 종부세와 양도세 중 어떤 부분이 가장 크게 바뀌나요?
A2: 세금 부과 기준이 ‘주택 수’에서 ‘주택가액 및 실제 거주 여부’로 전환되는 것이 핵심이며, 장기보유공제 대신 장기거주소득공제가 도입됩니다.

Q3: 강남권 자치구의 세무 설명회는 언제, 어디서 열리나요?
A3: 서초구는 8월 25일 서초문화예술회관, 8월 28일 한국감정평가사회관, 9월 9일 심산기념문화센터에서 열립니다. 강남구는 9월 18일 강남구민회관에서 열립니다.

Q4: 1주택자로서 세제개편에 어떻게 대응해야 할까요?
A4: 본인의 주택 가액, 거주 기간, 그리고 명의 방식을 고려하여 전문가와 상담하거나 자치구의 세무 설명회에 참석하여 상세한 정보를 얻는 것이 중요합니다.

지금 바로 내 집 세금 점검 체크리스트

• ✅ 내 집 시가 확인: 2028년 종부세 기준 26억 원을 초과하는지, 조정지역 고가 주택에 해당하는지 확인하세요.
• ✅ 명의 방식 점검: 현재 단독명의인지 공동명의인지 확인하고, 향후 절세에 유리한 방향을 고려하세요.
• ✅ 거주 기간 확인: 양도세 시 장기거주소득공제 적용을 위해 실제 거주 기간을 정확히 파악하세요.
• ✅ 자치구 설명회/의견 제출 참여: 강남구, 서초구 등 해당 자치구의 세무 설명회 일정 및 주민 의견 수렴 기간을 확인하고 참여하세요.

복잡하게 느껴지는 부동산 세금, 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 현명한 절세 전략을 세워보세요. 궁금한 점은 언제든 다시 찾아주시길 바랍니다.