“똘똘한 한 채” 쏠림 막는다… 종부세 주택수 아닌 가액 기준 개편 논의 본격화

부동산 시장에서 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 초고가 주택 집중 현상에 제동이 걸릴 것으로 보입니다. 정부가 종합부동산세(종부세)를 포함한 부동산 세제의 전면적인 개편을 예고하며 본격적인 대국민 토론회를 개최했습니다.

이번 개편 논의의 핵심은 세금 부과 기준을 주택 숫자가 아닌 실제 자산 가치로 바꾸는 것입니다. 비싼 주택을 오래 보유했다는 이유로 과도한 세금 감면을 받던 기존 공제 제도 역시 수술대에 오를 전망입니다.

종부세 부과 기준이 주택 수에서 가액으로 바뀌면 무엇이 달라지나요?

종합부동산세 부과 기준이 보유한 주택의 개수가 아니라 보유한 주택들의 전체 합산 가격(가액)으로 전환될 전망입니다. 이는 저가 주택을 여러 채 가진 사람보다 수십억 원대 초고가 주택 한 채를 가진 사람의 세금 부담이 오히려 더 적었던 기존 세제의 형평성 문제를 바로잡기 위한 조치입니다.

현재 부동산 시장에서는 세 부담을 피하기 위해 외곽의 주택을 처분하고 서울 등 핵심 지역의 초고가 주택 한 채에 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 전문가들은 과세 기준을 가액으로 개편하면 이 같은 시장 왜곡과 특정 지역 쏠림 현상을 완화할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 비싼 주택을 오래 보유할수록 세금을 깎아주던 각종 공제 혜택도 앞으로는 ‘실제 거주’ 여부를 중심으로 재편하자는 주장이 힘을 얻고 있습니다.

초고가 주택의 보유세 강화 수준과 쟁점은 무엇인가요?

전문가들은 한국의 보유세 실효세율이 선진국에 비해 현저히 낮다는 점에 동의하며 보유세 강화의 필요성을 제기하고 있으나, 구체적인 초고가 주택의 기준 설정을 두고는 의견이 분분합니다.

토지자유연구소 남기업 소장은 우리나라의 보유세 실효세율이 주요 선진국의 3분의 1에서 5분의 1 수준에 불과하다고 지적하며 세제 강화의 당위성을 설명했습니다. 토론회에서는 초고가 주택의 기준을 시가 40억 원 또는 50억 원 등으로 규정하자는 다양한 의견이 제시되었습니다. 건국대학교 경영학과 심충진 교수는 시가 50억 원(공시가격 현실화율 69% 적용 시 공시가격 약 35억 원) 이상 주택을 기준으로 제시하며, 이 단계부터는 종부세 적용 시 공제 적용률을 10%포인트씩 차감해 세 부담을 실질적으로 늘려야 한다고 제안했습니다.

구분	현행 방식 및 문제점	개편 제안 내용
과세 기준	보유 주택 수 중심 과세 (다주택자 중과)	보유 주택의 전체 합산 가액 기준 과세
초고가 1주택	저가 다주택자 대비 상대적으로 세 부담 낮음	시가 50억 원 초과 시 공제율 차감 등 과세 강화
공제 혜택	장기 보유 기간에 따른 대폭 감면	실제 거주 기간 중심으로 감면 혜택 재편

보유세 강화가 시장에 미칠 부작용과 대안은 무엇인가요?

급격한 보유세 인상은 자칫 시장의 거래를 완전히 마비시키는 부작용을 낳을 수 있어, 양도소득세 등 거래세를 함께 완화해 시장 순환을 도와야 한다는 주장이 강하게 대두되었습니다.

우리은행 부동산리서치랩 함영진 장장은 보유세가 급격히 강화될 경우 시장에 매물이 잠기고 거래량이 급감하는 부작용이 발생할 수밖에 없다고 우려를 표명했습니다. 이에 따라 보유세를 높이는 대신 거래세를 깎아주어 다주택자나 초고가 주택 보유자들이 매물을 원활히 처분할 수 있도록 양도세를 완화하는 퇴로를 열어주어야 한다는 정책적 대안이 함께 논의되고 있습니다.

예시: 만약 서울 강남에 시가 50억 원 상당의 아파트 1채를 보유하고 장기 보유 공제를 받아왔던 자산가라면, 개편안 통과 시 공제율이 10%포인트 차감되어 보유세가 크게 늘어날 수 있습니다. 다만 이때 양도세 완화 조치가 병행된다면 세금 부담을 이기지 못하고 주택을 매도하는 선택을 할 수 있으며, 이는 시장에 매물이 공급되는 효과로 이어집니다.

경제돋보기 판단: 보유세와 거래세의 정교한 패키지 딜이 성사되지 않는다면 세금 인상에 따른 매물 잠김 현상만 심화될 수 있습니다. 실수요자 보호와 시장 안정을 동시에 달성하기 위해서는 정부의 세밀한 가액 기준 설정과 거래세 완화 타이밍 조율이 절대적으로 중요할 것입니다.

부동산 세제 개편 논의에 관해 자주 묻는 질문

Q1. 이번 개편안이 추진되는 가장 핵심적인 이유는 무엇인가요?
A1. 저가 주택 여러 채를 가진 사람보다 초고가 주택 한 채를 가진 사람이 세금을 덜 내는 형평성 문제를 해결하고, 비싼 주택으로 자산이 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위함입니다.

Q2. 초고가 주택의 세 부담은 구체적으로 어떻게 늘어나나요?
A2. 토론회 제안에 따르면 시가 50억 원(공시가격 현실화율 69% 적용 시 약 35억 원) 이상의 고가 주택에 대해서는 종부세를 적용할 때 제공하는 공제 적용률을 10%포인트 차감하여 세금 부담을 실질적으로 높이는 방안이 제시되었습니다.

Q3. 우리나라의 보유세율은 정말 선진국보다 낮은가요?
A3. 예, 토지자유연구소의 분석에 따르면 우리나라의 보유세 실효세율은 주요 선진국 수준의 3분의 1에서 5분의 1 수준에 머물러 있는 것이 사실입니다.

Q4. 보유세가 올라가면 집을 팔고 싶어도 세금 때문에 못 파는 것 아닌가요?
A4. 그러한 매물 잠김 부작용을 막기 위해 정부는 보유세를 강화하는 대신 양도소득세 등 거래세를 완화하여 주택 보유자가 시장에 매물을 내놓도록 유도하는 방안을 함께 청취하고 있습니다.

부동산 보유세 개편안 대비를 위한 자산 점검 가이드

정부의 부동산 세제 개편 방향이 구체화됨에 따라 고가 주택 보유자 및 다주택자들은 선제적으로 자산 포트폴리오를 점검하고 세무 리스크에 대비해야 합니다.

• ✅ 보유 주택 합산 가액 계산: 보유한 모든 주택의 시가 및 공시가격을 합산하여 가액 기준 개편 시 예상되는 과세 구간을 미리 가늠해 봅니다.
• ✅ 실거주 요건 충족 여부 확인: 장기 보유 공제 혜택이 보유 중심에서 거주 중심으로 전환될 가능성이 높으므로, 실제 거주 기간 요건을 충족하고 있는지 점검합니다.
• ✅ 양도세 완화 시점의 매도 시뮬레이션: 향후 정부가 매물 유도를 위해 거래세(양도세) 완화 카드를 꺼내 들었을 때를 대비해 적절한 자산 처분 시나리오를 설계해 둡니다.
• ✅ 초고가 주택 기준 적용 여부 검토: 본인 소유 주택이 논의 중인 초고가 주택 기준(시가 40억~50억 원 선)에 해당하는지 확인하고 공제율 하락 가능성에 대비합니다.

부동산 세제 개편은 개인의 자산 가치에 직접적인 영향을 미치는 만큼, 발표되는 정부 정책을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 본 포스팅을 북마크해 두시고 최신 세제 변화 흐름을 가장 빠르게 확인해 보세요.